안녕하세요
광역 밴쿠버 지역 부동산 서비스를 제공하고 있는 리얼터 최광석입니다.
광역 밴쿠버 부동산 협회 이하 (REBGV)에서 2023년 2월달 광역 밴쿠버 지역 부동산 매매 통계 내용을 발표하였습니다. 발표한 내용을 살펴보면서 광역 밴쿠버 부동산 시장에 대하여 알아보고 관련 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다. 광역 밴쿠버 지역에 포함 된 도시들을 보시려면 “여기”를 클릭하시면 확인 하실 수 있습니다. 그리고 아래에 통계 리포트 제목 위를 클릭하시면 REBGV에서 발표한 영문 리포트를 확인하실 수 있습니다.
지난 2월에는 주택 매매수가 전달 대비 늘어났으며, 주택 가격도 계속 하락하던 추세에서 전달 대비 1.1%정도 반등하며 올랐으며 주택 매물 수도 늘어나면서 주택 시장 경기가 반등하여 살아날 수 있다는 기대감을 주는 주택 통계 이었습니다. REBGV에서 발표한 내용을 살펴보면 향 후 몇 달간 통계 내용을 보면 주택 가격 기준 전년 대비 주택 가격은 하락 한 수치를 나타낼 것이지만 시장 내 매매 활동과 주택 가격은 완고해 질 것으로 예상이 된다고 하였습니다. 그리고 다가오는 봄 시장은 금리가 안정적으로 자리를 잡는 다면 매매 활동 증가와 주택 가격 인상으로 이어질 수도 있다고 예상하였습니다.
지난 2월 달에 성사가 된 매매 량은 지난 10년간 2월달 매매수의 33% 정도 낮은 수준이었으며 매물 수는 조금씩 증가하였습니다.
광역 밴쿠버 주택 가격 종합 지수
광역 밴쿠버 MLS 주택 가격 지수는 $1,123,400을 기록하면서 전달 대비 1.1% 상승하였으며 전년 동기 대비 9.3% 하락한 것으로 나타났습니다. 지난해 5월 이후 9개월 만에 매달 하락하던 주택 가격은 전달 대비 소폭 상승한 2월 이였습니다. 모든 유형의 주택 가격이 전달 대비 상승하였으며 그 중에서도 타운하우스와 아파트 가격이 상승이 좀 두드러졌었습니다. 지난 9개월동안 타운하우스와 아파트 가격이 덜 하락하였지만 반등은 좀 더 많이 그리고 빨리 하는 듯한 느낌으로 그만큼 주택 보다는 관심과 매매가 더 많은 것 같습니다.
광역 밴쿠버 주택 매매 건 수
주택 매매 건수는 주택 경기와 주택 매매 건수와 매우 밀접한 관계인 통계인 거 같습니다. 매매 량이 증가하면 가격도 같이 증가하는 것을 볼 수 있으며 주택 경기가 좋은 걸 볼 수 있습니다. 그렇다고 쉽게 주택 시장 경기가 좋아지고 있는 추세라고 단정지을 수는 없습니다. 지난 2월 주택 매매 수는 1,808건을 기록하면서 전달 대비 76.9% 상승하였으며 전년동기 대비 47.2% 줄어들었습니다. 매매 건수도 지난 10월 이후 매월 줄어들던 추세가 반등한 것으로 2023년 주택 시장이 앞으로 매매자들께서 어떻게 기대하고 있는지를 조심스럽게 볼 수 있는 것 같습니다.
광역 밴쿠버 실 매물 수
주택 매물이 전달 대비 그리고 전년 동기 대비 늘어나는 것을 보면서 구매 활동도 반등하는 분위기와 판매 활동도 같이 늘어나는 분위기 인 것 같습니다. 지난 2월 말 기준 광역 밴쿠버 부동산 시장에는 7,868개의 매물이 있으며 이 매물 수는 전달 대비 5.2% 늘어난 것이며 전년 동기 대비 16.7% 늘어난 것입니다. 부동산 시장에 매물이 늘어나는 것은 판매 활동을 시작한 판매자들이 늘어난 것으로도 해석이 가능하며 공급이 늘어나고 있다는 측면에서 REBGV및 부동산 관련 기관에서는 긍정적인 사인으로 해석하는 경향이 있는 것 같습니다.
Sales to Active Listing Ratio (주택 판매 비율)
지난 2월 주택 판매 비율 (매물 수 대비 매매 수)는 23%를 기록하면서 다시 판매자 시장의 범주안으로 들어왔습니다. 단독 주택 만 아직 BALANCED MARKET 범주안에 매매가 이루어지고 있으며 타운하우스와 아파트는 판매자 시장의 매매율을 기록하였습니다. 이는 광역 밴쿠버 부동산 시장이 지난 10개월 하락하던 분위기에서 다시 반등하는 추세가 시작했다고 말 할 수는 없지만 그동안 많이 기다리고 있었던 구매자들과 판매자들이 조금을 활동을 다시 재개한 부분도 있음을 보여주는 주택 판매 비율인 것 같습니다.
전문가의 의견에 따르면 판매 비율이 12%미만일 경우 구매자 시장 (BUYER’S MARKET)이라고 하고, 일정 기간 12%미만을 유지하는 경우 주택 가격이 하락할 수 있다고 합니다. 반대로 판매 비율이 20% 이상일 경우 판매자 시장 (SELLER’S MARKET)이라고 하며 일정기간 20% 이상 유지가 되는 경우 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다고 합니다. 그리고 판매 비율이 12%와 20% 사이일 경우 BALANCED MARKET이라고 합니다.
평균 매매 소요 일 수
쉽게 단정해서 말을 하자면 판매 소요 일수가 줄어들면 경기가 좋아지는 것이고 늘어나는 추세이면 경기가 안 좋아지는 것이라고 할 수 있는데 지난 2월은 1월달 보다는 줄어들었으며 전년 동기 대비 늘어난 것으로 나타났습니다.
주택 시장에서는 몇가지 통계 내용을 보면서 앞으로 주택 시장이 좋아 질 것이다 아니면 나빠 질 수 있다고 예상하는 선행 지표들이 있습니다. 그 중에서 제가 생각하기에는 가장 크게 영향을 주는 지표가 공급과 수요 내용이라고 저는 생각을 합니다. 광역 밴쿠버 부동산 시장의 공급은 크게 두가지로 볼 수 있습니다. 소유하고 있는 주택을 판매하려고 내 놓는 기존 주택 매매가 있으며 또 다른 것은 신규 주택 공급(분양)입니다. 2023년 신규 주택 공급은 11,000채가 이루어 질 것으로 예상하고 있습니다. 각 주택 유형별 주택 공급을 살펴 보면 고층 아파트는 4,300가구, 저층 아파트는 4,950가구 그리고 1,750 가구의 타운 하우스가 공급 될 것으로 예상하고 있습니다. 그 중 약 45% 정도가 매매가 이루어 질 것으로 예상하고 있습니다. 단독 주택 공급수는 발표한 내용을 찾을 수 없어 생략하도록 하겠습니다. 이 정도의 신규 주택 공급이 충분한 것인지 부족한 것인지에 대하여 제가 평가할 수 없지만 공급 적인 측면에서 꾸준히 공급이 이루어지고 있는 것으로 시장에서는 평가를 하고 있는 것 같습니다. 하지만 수요 적 측면에서는 수요가 빠르게 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 캐나다는 노동 시장에서 필요로 하는 인력을 해외 이민자들로 충당하는 발표가 자주 뉴스에서 나오고 있습니다. 지난 몇 해 동안도 많은 이민자 노동력으로 인해 전체 인구 수가 늘어나고 있는 추세이며 앞으로도 그 추세는 이어질 것으로 대 다수의 경재 전문가들도 예상을 하고 있습니다. 이에 광역 밴쿠버 부동산 시장은 수요가 계속 이어질 것으로 예상이 되고 있으며 기존에 있던 주택 수요와 추가로 유입되는 인구 수요로 주택 시장의 공급과 수요의 측면에서 수요가 더 많을 것으로 예상되고 있습니다.
두번째로 주택 시장에서 가격을 결정을 짓는 것은 주택을 구매하실 수 있는 경제적인 능력이 있는 구매자들이 늘어나는 것이라고 합니다. 예전에 많은 구매자들이 늘어날 수 있는 이유 중 하나는 주택 담보 대출 모기지 이율이 내려간 것입니다. 이자가 내려가면 구매자들이 빌릴 수 있는 금액이 늘어나면서 주택 매매가 늘어나는 이유가 여기에 있습니다. 하지만 지난해 봄 시즌 이후 연속으로 이자율이 오르면서 주택 시장이 얼어붙었던 이유도 여기에 이었습니다. 그리고 갑작스럽게 변화하는 환경 (급등하는 이자율)에 많은 주택 매매 활동자들을 이러지도 저러지도 못하게 만든 부분도 있다고 합니다. 하지만 1년 가까이 지난 지금 시점에서는 주택 매매 활동을 하셔야 하는 분들이 기다리다가 다시 활동에 나서는 분들도 계신 거 같으며 오른 이자율에 적응을 하는 단계 접어 든 부분도 있는 것 같습니다. 하지만 아직 이자율이 계속 오를지 아니면 이정도로 유지가 될 지 아니면 이자율이 내려갈 것인지에 대한 불 확실성으로 인행 주택 시장 경기가 어떻게 될 지는 쉽게 예상하기는 어려운 부분인 것 같습니다. 그리고 계속되고 있는 물가 상승으로 인해 올 해 경제가 다시 침체될 수 있는 가능성으로 인해 주택 시장에서는 불 확실성이 존재하고 있는 것 같습니다. 그리고 물가 상승은 주택 가격 상승에도 영향을 미치고 있습니다.
그 외에도 주택 시장 경기에 미치는 영향은 정부의 부동산 정책 등이 있습니다.
오는 봄 주택 시장이 어떻게 될 것인지는 주택 가격 추세는 어떻게 이어질 것인지는 쉽게 예상을 할 수 없지만 장기적 목적으로 주택 매매는 위에 설명을 드린 바와 같이 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상이 되기 때문에 주택 가격은 오를 것이라는 것이 제 생각입니다. 구매자 입장에서 그리고 판매자 입장에서 앞으로 부동산 시장이 누구에게 유리할 것인지 대하여 상담을 원하신다면 저에게 연락을 주시면 제가 알고 있는 내용 안에서 잘 설명을 드리도록 하겠습니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.