오늘은 광역 밴쿠버 부동산 협회 이하 REBGV에서 2022년 7월 한달 동안 광역 밴쿠버 지역 내 부동산 시장에서 있었던 통계 내용을 발표하였습니다. 그 통계 내용을 살펴보면서 광역 밴쿠버 부동산 시장에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 아래에 글 서두에서는 REBGV에서 발표한 내용 그리고 지역 신문 내용을 포함하여 광역 밴쿠버 부동산 시장에 대하여 설명해 드리고, 글 마지막 부분에는 제 생각을 포함하여 앞으로 시장이 어떻게 전개가 될 지 예측한 내용을 포함하였습니다. 광역 밴쿠버 부동산 시장에 포함된 도시들을 확인하시려면 “여기”를 해 주십시오. 그리고 아래에 타이틀 이미지와 통계 리포트 제목 위를 클릭하시면 REBGV에서 발표한 영문 통계 내용을 확인하실 수 있습니다.
미국과 캐나다의 물가가 오르면서 인플레이션이 가속화되고 있습니다. 그러면서 각 나라 정부에서는 물가를 잡겠다고 매우 빠른 속도로 기준 금리를 올려 시장에 있는 돈들은 줄여 물가를 잡아보려고 노력을 해 왔으며 지금도 그 노력이 계속되고 있습니다. 하지만 최근 화두는 인플레이션에서 경기 침체로 이어지는 분위기입니다. 최근 실질 성장률이 마이너스를 기록한 것입니다. 그리고 미국의 장기 채권 금리 (미국채 10년)와 단기 채권 금리 (미국채 2년)가 역전되었습니다. 채권 금리는 만기가 길 수록 원금에 대한 위험을 오래 감수해야 해서 일반적으로 위험에 대한 보상 차원으로 장기 채권 금리는 단기 채권 금리보다 높습니다. 그런데 단기 금리가 장기 금리보다 높은 상황이 발생한 후 수개월 내 경기 침체가 발생하는 경우가 있었습니다. 그리고 국내 총생산 (GDP)성장률이 2분기 연속으로 마이너스를 기록한 경우에는 경기 침체가 발생할 가능성이 높다고 합니다. 올 해 미국의 1분기 GDP성장률은 전기 대비 마이너스 1.5%의 역성장을 기록하였습니다. 그리고 미국 중앙은행의 연방은행 중 하나 인 애틀랜타 연방은행이 올 2분기 미국 성장률 전망을 마이너스 2.3%로 하향 조정했습니다. 이러한 시기에는 투자보다는 추 후에 있을 기회와 변화를 기다리는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.
REBGV에서 발표한 내용으로는 7월 광역 밴쿠버 부동산 시장에서는 실 매물은 늘어나고 주택 가격은 하락하였습니다. 이는 주택 구매자들은 금리 인상과 인플레이션 우려에 더욱 더 신중 해 졌으면 주의를 기울이고 있습니다. 지난 2년간 판매자 시장이 계속되어 왔던 광역 밴쿠버 부동산 시장은 주택 구매자들에게 더 많은 선택의 폭이 주어지고 있으며 결정할 수 있는 시간이 많아졌다고 설명하고 있습니다. 이렇게 변화하고 있는 주택 시장에서 주택 구매자들과 판매자들은 변화하고 있는 이런 상황들이 개인들의 상황에 어떤 의미가 되고 있는지 이해를 하는 것이 중요하다고 설명하고 있습니다.
광역 밴쿠버 주택 가격 종합 지수
2022년 7월 광역 밴쿠버 주택 가격 종합 지수는 $1,207,400 이였습니다. 이 지수는 전달 대비 2.3% 정도 하락하였으며 같은 달 전년대비 10.3% 상승한 수치입니다. 두 달 연속 하락하여 지역 내 주택 가격 하락은 뚜렷하게 나타났습니다. 지난달 National Post에 올라온 기사 내용을 빌리자면 거품이 꺼지고 20만불 정도 내려간 가격에 매매가 이루어지고 있는 캐나다 주택이었습니다. 물론 고가 주택 기준 설명이기는 하였지만 많은 주택 매매에서 리스팅 가격보다 낮게 매매가 이루어지고 있으며, 주택 시장에 나온 매물들이 취소되어 다시 판매를 거두고 있는 상황입니다.
위 가격에서도 보실 수 있는 것과 같이 단독주택 (하우스) 가격의 하락폭이 다른 유형의 주택 가격 하락 폭보다 좀 더 큰 것을 볼 있듯이 그동안 더 오른 고가 주택의 가격이 조금 더 하락하고 있습니다. 이와 같이 주택 가격은 당분간 계속 하락하는 추세가 이어질 것으로 예상되고 있습니다.
광역 밴쿠버 부동산 매매 건수
지난 7월 매매건수는 총 1.887건으로 전달 대비 22.8% 줄어 들었으며 같은달 전년 대비 43.3% 줄어들었습니다. 모든 유형의 주택에서도 매매가 줄어들었으며 지난 3월달 이 후 매월 매매량이 감소하고 있습니다. 주택 모기지 금리 인상과 주택 매매 비수기로 접어들면서 매매수가 점점 더 줄어들고 있는 상황입니다.
광역 밴쿠버 실 매물 수
지난 7월 한달동안 광역 밴쿠버 부동산 시장에 새롭게 등록된 매물수는 3,960채로 지난 6월과 비교하였을 때 10% 정도 감소한 수치입니다. 이에 총 실 매물수는 10,288채로 지난 6월보다는 1.3%정도 내려갔으며 같은 달 전년대비 4.4%정도 늘어난 수치입니다. 저 개인적인 생각으로는 7월과 8월달은 부동산 시장의 전형적인 비수기로 많은 구매자들과 판매자들이 휴가 및 개인적으로 보내는 시간이 많은 시기입니다. 이에 전달 대비 소폭 하락하는 실 매물수를 기록한 것으로 예측해 봅니다. 하지만 앞으로 실 매물수는 계속 늘어날 것으로 예상합니다.
Sales Active Listing Ratio (주택 판매 비율)
2022년 7월 주택 판매 비율 (Sales to Active Listing Ratio)은 18.3%를 기록 완전히 BALANCED MARKET에 들어섰습니다. 이는 지난 2년동안 20%이상을 유지하던 판매자 시장에서 판매자와 구매자 사이 균형을 이루는 BALANCED MARKET을 기록 매우 큰 변화가 시장에서 일어나고 있는 것입니다. 타운하우스는 20% 그리고 아파트는 24.5%를 기록하여 단독주택 (11.8%) 보다는 아직까지는 강세를 띄고 있는 것이 특징이었습니다.
전문가의 의견에 따르면 판매 비율이 12%미만일 경우 구매자 시장 (Buyer’s Market)이라고 하고, 일정기간 12% 미만을 유지하는 경우 주택 가격이 하락할 수 있다고 합니다. 반대로 판매 비율이 20% 이상일 경우 판매자 시장(Seller’s Market)이라고 하며 일정이가 동안 20%이상 유지가 되는 경우 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다고 합니다. 그리고 판매 비율이 12%와 20%사이일 경우 Balanced Market이라고 합니다. 물론 주택 유형별로 차이는 있지만, 광역 밴쿠버 부동산 시장은 BALANCED MARKET이라고 할 수 있습니다. 그리고 판매 비율은 지난 3월 이후 계속 내려가고 있는 추세로 당분간 판매 비율 역시 계속 내려갈 것으로 예상할 수 있습니다.
광역 밴쿠버 부동산 시장에서 오랫동안 종사하시던 분으로부터 들은 얘기를 소개해 드립니다. 지금과 같은 시기에 많은 구매자들께서 신중해지시고 유의하시는 것은 매우 당연한 것 같습니다. 하지만 지금과 같은 시장은 매우 좋은 시장도 매우 나쁜 시장도 아니라는 것입니다. 부동산 시장에 시기에 따라 상황에 따라 지나가는 순환주기가 있다면 그 순환주기 중 한 곳을 지나가고 있는 것입니다. 분명 올 해 초만 하더라도 시장에는 매물도 부족하고 주택을 구입하려면 많은 구매자들이 몰려 구매자들 간 경쟁을 하여 리스팅 가격보다 높은 가격에 구매를 해야 했습니다. 하지만 지금은 그런 시기는 아닙니다. 올 초보다는 시장에는 고를 수 있는 매물들이 많아졌으며 대부분의 매매가 리스팅 가격보다는 낮게 매매가 이루어지고 있는 것입니다. 지금과 같은 시기에 부동산 매매를 하기에 최고의 장점은 내가 고를 수 있는 매물이 많은 것과 예전보다는 내려간 가격에 부동산을 구입할 수 있는 것입니다.
그럼 많은 분들께서 언제 구입을 해야 하는 것 인지에 대하여 궁금하실 것입니다. 그 시기는 아무도 알 수 없을 것입니다. 하지만 이런 말씀을 드리고 싶습니다. 발끝에서 구입해서 머리 꼭대기에서 판매를 할 수 있다면 제일 좋겠지만 그 시기는 아무도 알 수 없을 것입니다. 무릎에서 사서 어깨 즈음 팔면 그 시기를 저울 질 하시기에 조금은 쉬워질 것입니다. 그 시기는 주택 가격이 하락하면서 매매가 조금 늘어나는 시기에 부동산 구매를 하시면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이라고 합니다. 그리고 지금 상황에 부동산 구매를 하기에 안 좋아진 부분도 분명 있지만 좋아진 부분도 분명 있기에 나의 상황이 어디에 더 맞는지 확인 해 보는 것도 중요하다고 합니다. 부동산을 구매를 하시는 분들 가운데 개인 상황에 따라 주택 구매를 하시는 분들도 계시지만 주택 구매를 하고 싶지만 상황이 허락하지 않아 못 하시는 분들도 더러 계십니다. 개인의 상황을 확인 해 보시는 것도 중요하다는 것을 느낍니다.
요즘 렌트비가 많이 오르고 있는 추세입니다. 그 동안 펜데믹으로 인해 오르지 못한 부분과 기저 효과도 있지만 인플레이션으로 인해 렌트비도 같이 많이 오르고 있습니다. 만약 이와 같은 시기에 렌트를 하고 계신다면 주택을 소유하면 드는 비용을 다시 계산을 해 볼 필요가 있습니다. 렌트를 하면서 지불하시는 렌트비는 소비하면서 없어지는 비용이지만 소유를 하면서 모기지를 지불하시면 일정 원금 부분은 나에게 다시 돌아오는 투자가 될 것이기 때문입니다. 거기에 지금은 집값이 내려가고 있지만 분명 추 후에 부동산 가격이 오르면 차익이 발생할 것입니다. 물론 그 시기가 언제 인지 모르지만 그 시기도 다시 올 것이라고 생각합니다.
이와 같이 변하고 있는 상황에서 부동산 매매가 필요하신 분께서는 전문가와 먼저 상담을 해 보시는 것을 추천해 드립니다. 시기와 상황에 대하여 충분히 이해를 하고 계신다면 전에는 보이지 않았던 부분도 보일 수 있다고 생각합니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.