안녕하세요
오늘은 프레이저 밸리 부동산 협회 이하 FVREB에서 발표한 2022년5월동안 있었던 부동산 매매 내용을 살펴보면서 프레이저 밸리 지역 부동산 시장에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 프레이저 밸리 지역에 포함된 도시들은 “여기”를 클릭하시면 확인하실 수 있습니다. 그리고 아래 이미지와 통계 리포트 제목을 클릭하시면 FVREB에서 발표한 통계 리포트 영문 원본을 읽어 보실 수 있습니다.
지난 4월 매매량 감소 추세 및 실 매물 증가 추세가 5월에도 이어지면서 주택 시장이 조금씩 덜 바빠지고 있는 것 같습니다. 지역별로 차이가 있기는 하지만 3월까지만 해도 리스팅 가격보다 대부분 높은 가격에 매매가 이루어 졌지만 5월에는 대략 매매의 절반은 리스팅 가격보다 낮은 가격에 이루어지고 있으며 나머지 반은 아직도 리스팅 가격보다 높은 가격에 매매가 이루어지고 있습니다. 그리고 4월까지는 주택 가격 상승이 이어졌지만 5월에는 주택 가격이 지난달과 거의 변동이 없는 보합세를 유지하거나 아주 소폭 하락하였습니다. 모든 유형의 주택의 주택 가격 지수 (Home Price Index)가 모두 소폭 (1%~2%정도) 하락하였습니다. 주택 가격 하락하는 이유는 실 매물 수는 늘어나고 있지만 매매량이 줄어 들고 있기 때문입니다. 가격 하락은 2019년 9월 이후 처음으로 전월 대비 하락한 것으로 나타났습니다.
지난 3월까지만 해도 주택 시장에서는 인기 있는 매물들의 매매에서는 판매자가 다수 오퍼를 구매자들로부터 받고 판매자 입장에서 매우 유리한 매매를 할 수 있었지만 구매자들의 구매 활동이 줄어들면서 함께 구매 경쟁도 줄어들고 있는 상황입니다.
프레이저 밸리 주택 가격 지수
(*NOTE 2022년 5월부로 주택 가격 지수 (Home Price Index)를 산출하는 방법이 수정이 되어 모든 유형의 주택 가격 지수가 다시 수정 및 재 등록되었습니다. 부동산 협회 발표 내용에 따르면 주택 가격 지수의 산출 방법은 매년 수정될 수 있으며 이는 주택 가격 추세를 보다 정확하게 파악할 수 있도록 하는데 목적이 있다고 합니다.)
FVREB의 부동산 시장 평가는 팬데믹 이후 매우 활발하고 오름세이던 이 지역 부동산 시장이 판매자 시장에서 균형을 이루는 BALANCED MARKET으로 움직이고 있다고 하였습니다. 5월의 모든 유형의 주택의 매매량은 1,360건으로 지난달 4월의 매매량 1,637건에서 16.9% 감소하였으며 전년 동기 대비 (2021년 5월)보다 53.9% 감소하였습니다. 매매량 감소는 모든 주택 유형에서 나타났습니다.
프레이저 밸리 부동산 매매 건수
하지만 지금 부동산 시장에서 바로 구매 가능한 실 매물 수는 지난 6개월 사이 (2021년 12월) 3배 이상 늘어났습니다. 지난 5월 실 매물은 6,183개로 지난달 4월보다 14.8% 증가하였으며 전년 동기 대비 (2021년 5월)보다 5.4% 증가하였습니다. 모든 유형의 주택 실 매물들이 증가하고 있으며 이와 같은 추세는 계속 이어질 것으로 예상되고 있습니다.
프레이저 밸리 실 매물 수
(*이번 달 매매 소요 일 수는 FVREB에서 발표하지 않아 이 리포트에 포함되지 않았습니다.)
Sales to Active Listing Ratio
전문가 의견에 다르면 판매 비율이 12%미만일 경우 구매자 시장 (Buyer’s Market)이라고 하고, 일정 기간 12% 미만을 유지하는 경우 주택 가격이 하락할 수 있다고 합니다. 반대로 판매 비율이 20% 이상일 경우 판매자 시장 (Seller’s Market)이라고 하며 일정 기간동안 20% 이상 유지가 되는 경우 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다고 합니다. 지금 프레이저 밸리 부동산 시장은 22%를 기록하여 판매자 시장이기는 하나 추세가 내려가고 있는 추세이므로 더 이상 가격 상승은 많지 않거나 크지 않을 것으로 예상됩니다.
이와 같이 주택 매매량은 줄어들고 실 매물 수는 늘어나는 가장 큰 이유는 주택 구매 환경이 변하고 있기 때문입니다. 대부분의 주택 구매자들은 주택 담보 대출 (모기지)를 통해 구매를 하고 있습니다. 하지만 지금 캐나다 경제와 주택 시장은 매우 높은 인플레이션으로 인 해 많은 제화와 부동산 가격이 올랐으며 제화의 가격은 앞으로도 계속 오를 것으로 예상되고 있습니다. 높은 인플레이션을 억제하기 위해 캐나다 중앙 은행에서는 기준 금리를 올 해에만 세차례 올렸으며 이는 기준 금리 0.25%에서 1.5%로 1.25% 상승하였습니다. 이와 같은 높은 기준 금리 인상은 22년만에 처음 일어나는 일이라고 합니다. 하지만 여기가 끝이 아니라 올 해 2차례 ~ 3차례 정도 추가 인상이 있을 수 있다고 예고 하고 있습니다. 오는 7월에 한번 그리고 9월과 10월에 한 번씩 추가 인상으로 기준 금리는 2.5%까지 오를 수 있다고 합니다. 이는 바로 모기지 금리 인상으로 이어지고 있어 주택 구매자들이 주택 가격은 오르지 않아도 매월 지불해야 하는 금액을 오르게 될 것입니다.
지금까지 매우 낮은 금리로 모기지를 얻을 수 있었지만 이제는 더 이상 그럴 수 없게 될 것입니다. 앞으로도 금리가 계속 오를 수 있기 때문에 모기지 전문가들은 미리 계획을 세우고 가능한 빨리 모기지 승인을 받는 게 유리할 것이라고 조언을 하고 있기도 합니다.
주택 가격은 당분간 약세로 이어질 것이라고 생각합니다. 올 해 계속되는 기준 금리 인상으로 주택 가격 및 매매량은 예전과 같이 상승하기 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 그리고 많은 분들이 변화하는 주택 시장에서 앞으로 어떤 추세가 이어질지 조심스럽게 관망하는 시기 이기도 합니다.
하지만 너무 부정적으로만 보시기 보다는 긍정적인 측면도 있습니다. 그동안 너무 판매자 중심이었던 시장이 BALANCED MARKET으로 이동하면서 구매자들에게는 더 많은 매물들 중에서 주택을 고를 수 있고 구매 활동을 하면서 주택에 대하여 조사할 수 있는 기회와 시간이 생겨날 것이기 때문입니다. 구매 계약서 (오퍼) 작성 시 그동안 쉽게 넣을 수 없었던 조항들을 구매 환경이 바뀌면서 넣어 충분하 조사 (실사)를 할 수 있게 될 것입니다. 이에 구매 활동을 하기에는 더 좋은 시기가 될 수도 있습니다.
프레이저 밸리 지역 부동산 가격은 지난 2년간 매우 가파르게 상승하였습니다. 광역 밴쿠버 지역보다도 상승률이 높았으며 더 많은 인기가 있었습니다. 그 이유는 부동산 시장 내에서 수요가 계속 있었으며 다른 지역 보다 저렴한 가격으로 주택 구입할 수 있는 환경이었기 때문입니다. 그리고 이 지역에는 스카이 트레인 연장과 같은 더 좋은 인프라들이 계속 구축될 예정입니다. 그리고 앞으로도 캐나다와 BC주로 들어오는 이주민들이 계속 늘어날 것으로 모두 예상하고 있기 때문에 수요는 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.
이와 같이 변화하는 부동산 시장에서 주택 구매를 준비하는 것은 매우 바람직한 한 것 같습니다. 가격 상승과 적은 매물 가운데 경쟁으로 주택 구매를 해야 하는 환경에서 충분히 알아볼 수 있고 준비를 할 수 있는 환경으로 움직이고 있기 때문입니다. 변화에 맞추어 긍정적인 부분을 고려하여 준비하신다면 충분히 좋은 결과를 얻으실 수 있다고 생각합니다. 그리고 혼자 하지 마시고 여러 리얼터들과 함께 상의하시고 생각을 나누어 보신다면 더 좋은 조건들을 찾을 수 있다고 생각합니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.