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BC주정부에서 새롭게 도입한 부동산 세법인 투기 및 공실세 (Speculation and vacancy tax)가 3년이 되었습니다. 지난 3년동안 새 세법으로 인해 변화된 부분을 설명하는 기사가 있어 소개해 드리려고 합니다. 기사 제목 “Three years in, has BC’s speculation and vacancy tax made a difference? BC주 투기 및 공실세 도입 이후 3년 무엇이 바뀌었나?”위를 클릭하시면 영문 기사 원본을 읽어 보실 수 있습니다.
임대 주택 공실률은 조금은 올라갔지만 아직도 낮은 편이며 주택 가격은 계속 오르고 있습니다.
BC주에서 새롭게 도입한 부동산 세법인 투기 및 공실세 이하 (SVT – Speculation and Vacancy Tax)가 3년째를 맞이하였습니다. 하지만 전문가들 사이에서는 이 세법에 대하여 해석과 의견들이 (부동산 공급, 부동산 시장 그리고 렌트 시장에 미치는 영향 포함) 나뉘고 있습니다.
BC주 재무부 (Ministry of Finance)에서 발표한 기술 브리핑 내용에 따르면 캐나다 모기지 주택 공사 (Canada Mortgage Housing Corp.) 통계 내용을 근거로 밴쿠버 장기 임대 주택 시장에 18,000채의 공급을 늘리는데 도움이 되었다고 밝혔습니다. 2020년에 투자자들 가운데 소유하고 있는 주택을 장기 임대 주택으로 변경하여 임대 주택 시장에 공급했다고 하였습니다.
SVT는 2018년도에 NDP 정부의 존 호건 수상이 BC주 내 집값 상승과 낮은 임대 공실률 그리고 높은 렌트비에 대처하기 위해 도입되었습니다. 이 부동산 세법은 BC주 모든 지역에 적용되는 것이 아니라 일부 지역 메트로 밴쿠버 빅토리아 나나이모 그리고 켈로나 지역에서 외국인 소유주들과 집을 비워 두고 있는 모든 소유주들에게 부과하는 부동산 세입니다.
광역 밴쿠버 내 임대 주택 렌트비는 조금 하락하였지만 아직까지 높은 수준을 유지하고 있으며 주택 가격은 계속 상승하고 있습니다.
UBC 대학 경제학과 교수이신 Tom Davidoff 씨 의견으로는 BC주의 SVT는 밴쿠버시의 공실세 (EHT – Empty Home Tax) 및 외국인 부동산 취득 시 추가 과세 등 다른 외부의 요인으로 SVT 효과를 분리하기 어렵다고 하였습니다. 분명 SVT의 영향이 있었겠지만 하나하나 분류하여 따져 보기는 어렵다고 하였습니다. 앞으로 임대 주택 시장의 변화를 지켜봐야 할 것이지만 거둔 추가 세금으로 추가 임대 주택을 건설하는데 인센티브를 제공할 것이라고 하였습니다.
하지만 SFU의 경제학과 교수이신 Andrew Pavlov 씨께서는 다른 의견을 가지고 계셨습니다. 임대 주택 시장에서 새롭게 건설된 새 주택에는 신규 주택 프레미엄이 있다고 하였습니다. CMHC 조사 내용에 따르면 새 건물의 임대 주택은 다른 임대 주택 들 보다 약 21.4% 높다고 하였습니다. 그리고 NDP 정부의 SVT 및 다른 주택 정책들이 개발사들의 신규 주택 착공을 돕지 못하고 최근 광역 밴쿠버 내 신규 건축 허가가 감소한 부분을 지적하였습니다.
새로운 세금이 새로운 주택 자산의 가치를 평가절하할 수 있다고 하였습니다. 그 이유로는 주택 사용의 유연성 (Flexibility)을 감소시키고 이는 주정부의 세수 축소로 이어질 수 있기 때문이라고 설명하고 있습니다. 이부분을 추가 설명을 드리자면 새로운 세금이 주택 사용에 자유롭게 사용할 있게 만들기 보다는 주택 사용에 제한을 두기 때문에 자유롭게 투자를 하고 매매를 할 수 있게 장려하지 못한다면 충분한 매매가 이루어 지지 않게 되어 정부 세수 확보에 영향을 미칠 수 있다고 해석이 됩니다. 주택 사용 유연성을 늘리려면 주택 공급이 늘어나야 한다고 합니다.
최근 CMHC의 리포트 내용에 따르면 최근 임대 주택 시장에 추가로 공급된 7,137개의 콘도들 중 3,631개가 기존 콘도를 장기 임대 주택으로 전환한 것이라고 하였습니다. 이는 임대 주택 시장의 영향력과 정부의 임대 주택 정책이 결합하여 이루어 낸 것이라고 하였습니다. 하지만 COVID-19로 인해 줄어든 관광객들의 단기 수요로 인해 집 주인들이 장기 임대 주택으로 전환하였을 가능성도 높다고 평가하였습니다.
BC 주인 NDP 정부의 발표 내용에 따르면 저렴한 주택을 공급 및 지원하기 위해 사용된 금액은 SVT로 거둔 2억 3천백만달라고 하였습니다. 2020년 회계년도에는 SVT가 8천백만 달라가 증가할 것으로 예상되었습니다. SVT의 대상은 외국인이거나 소유하고 있지만 다른 지역에 살고 있는 소유주이며 BC주 주민들 중 99%는 이 세금을 지불하고 있지 않다고 하였습니다.
여기까지 신문 기사 내용을 번역한 내용입니다. 이제는 저의 생각을 정리한 내용입니다. 코로나가 시작되고 지금까지 주택 가격이 많이 상승하였습니다. 물론 외국인들과 지역 외 투자자들의 투자도 가격 상승에 한 몫을 했겠지만 지금과 같이 주택 부족 현상 가운데 앞으로 임대 주택 렌트비 상승은 당연히 이루어질 것이라고 생각됩니다. 주택을 구입할 수 있는 경재적 여력을 갖춘 구매자들은 전체 수요의 일부분일 것입니다. 하지만 구입을 하지 못하고 어쩔 수 없이 렌트를 해야 하는 분들이 전체 시장에서 더 많은 부분을 차지하고 있을 것이며 이는 임대 주택 시장에서 수요를 지금 이끌고 있으며 앞으로도 이끌게 될 것입니다. 그리고 앞으로 국경 개방 및 추가 이민자들의 시장 내 진입으로 수요 확대가 있게 된다면, 그럼 당연히 렌트비 상승이 지금까지 주택 가격이 오른 만큼 오를 것이라고 생각됩니다. 이는 아무리 정부에서 추가 세금을 거두고 그 세수를 시장에 투입하더라도 시장 자율 경제에 따라 갈 것이라는 제 생각입니다. 그럼 이럴 때에는 어떻게 준비를 해야 할까요? BC주에는 많은 하우징 프로그램과 인센티브 프로그램들이 있습니다. 저렴한 임대 주택 또는 보조금 같은 것입니다. 조금은 번거롭고 까다롭기는 하나 만약 받을 수 있는 혜택이 있다면 꼭 챙겨 보시기를 추천해 드립니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.