• Realtor Ken Choi

부동산 순환주기 – 부동산 시장의 흐름 이해하기

2021년 신축년 새해가 밝았습니다. 새 해 복 많이 받으십시오.


새 해 첫 내용으로 부동산 순환주기에 대하여 설명을 먼저 해 드리고, 지금 현재 밴쿠버 부동산 시장이 어느 시점에 있는지 확인을 해보려고 합니다. 설명을 해 드리는 내용 일부는 “한 번 읽으면 돈 벌고, 두 번 읽으면 부동산 고수되는 책 – 저자 허준열”에서 읽은 내용을 인용한 것 입니다. 그 다음 내용은 부동산 순환 주기를 밴쿠버 부동산 시장에 맞추어 설명을 해 드립니다.

부동산에는 크게 6 단계에 걸친 순환주기가 있다고 합니다. 순환 주기에 따라 가격과 거래량의 변화가 나타나므로, 내가 구매하는 부동산이 어느 시점에 구매를 했는지 또는 파는지 알아야 한다고 생각합니다. 먼저 순환 주기를 알아보고 그 주기를 밴쿠버 부동산 시장에 대입을 해 보도록 하겠습니다.

(1) 회복 진입기

회복 진입기는 하향기와 회복기 사이의 단계이며 부동산 가격이 좋지 않고 팔려고 내놓는 물건이 많은 시기입니다. 이 시기에는 매수가 조금씩 생겨 나면서 가격은 크게 변하지 않고 거래량만 조금씩 늘어나기 시작 하며, 정부의 부동산 규제가 조금씩 완화 되면서 부동산 매매가 서서히 시작 되는 단계 입니다.


(2) 회복기

조금씩 팔리는 부동산 매물이 조금씩 소진되는 시기입니다. 팔려고 내놓는 물건보다 구매를 하려고 하는 수요가 많은 시기 이기도 합니다. 따라서 가격이 조금씩 상승하면서 거래량도 함께 증가하는 시기입니다.


(3) 상승기

매매 가격이 오르다 보니 판매자들은 집 값이 더 오를까 봐 부동산 시장에 내놨던 문건을 다시 거두어 들입니다. 판매자 중심의 시장 (Seller’s Market)이 형성되어 매매가 판매자에게 유리하게 형성이 됩니다. 집값이 오를 것으로 예상하고 사겠다고 하는 매수 수요가 많은 시기입니다. 이 시기에는 비싼 가격에도 거래가 성사되다 보니 집 값이 상승을 하게 됩니다. (신규 분양도 늘어나고 입주 물량도 늘어나지만 여전히 공급이 부족한 상황이라면, 부동산 가격은 계속 상승할 것입니다.)


(4) 후퇴 진입기

이 시기에는 부동산 가격이 정점인 상태입니다. 가격이 많이 올라 부동산 구매자는 부담스러워 쉽게 구매를 하지 못하고, 판매자는 집을 팔지 못하는 상황입니다. 이러다 보니 부동산 시장에는 팔려고 내놓는 부동산 매물이 줄어들고 거래량이 줄어들게 되는 시기입니다. (신규 분양은 줄어들고, 이전 분양으로 인한 입주 물량이 상승하는 시기 이기도 합니다.)


(5) 후퇴기

본격적으로 부동산 가격이 하락하는 시기입니다. 거래가 거의 없어 부동산을 싸게 내놔도 안 팔리는 시기입니다. 시장에 나온 매물이 팔리지 않으니 가격이 내려가는 시기 그리고 매물이 줄어드니 시기 이기도 합니다. 이 시기는 매매가 구매자에게 유리한 구매자 시장 (Buyer’s Market) 입니다.


(6) 하향기

거래량은 조금씩 생겨나기 시작하지만 가격은 하락하는 시기입니다. 공격적인 구매를 하기에 적기인 시기입니다. 부동산 시장과 신규 분양시장은 얼어 있어 신규 분양은 매물이 줄어들게 된다. 정부에서는 부동산 완화 정책으로 부동산 활성화를 독려하게 된다.



이제는 저의 개인적인 밴쿠버 부동산 시장 분석 내용입니다. 밴쿠버 부동산 시장은 2020년 12월까지 판매자 시장 (Seller’s Market)이였습니다. 부동산 시장 내 판매 물량 부족으로 인하여 가격 상승이 이루어 졌습니다. 위 순환 주기에 대입을 해 보면 상승 국면에 있으며 확장기로 예상할 수 있습니다. 아직까지 정점에 이르렀다고 얘기하기도 쉽지 않기 때문입니다.


지난 밴쿠버 부동산 시장 하강 국면 (경기 순환 주기 4 참조) 에서 경기 순환 주기가 3년이 채 걸리지 않았으며 부동산 가격 하락폭도 2013년에서 2017년사이 발생한 상승폭 (경기 순환 주기 3 참조)과 비교했을 경우 크지 않은 것을 볼 수 있습니다. 이는 순환주기가 비슷할 수도 있으며 달라질 수도 있는 것을 보여 주고 있습니다.

위 그래프를 보시면 아파트는 상승세 (경기 순환 주기 5 진행중 참조) 가 둔화된 것을 보실수 있습니다. 이 상황은 밴쿠버 다운타운 아파트 부동산 시장에서 더욱 더 뚜렷히 나타나고 있습니다. 가격은 상승은 둔화 되었으며 거래량은 증가 하였지만 하우스와 타운 하우스에 비교하면 적었습니다.


이 이야기는 지역의 특성에 따라 다르며 부동산 종류에 따라 다를 수 있습니다. 또한 순환주기의 기간도 주변 여건과 시장 상황에 따라 더 길어질 수도 줄어들 수도 있습니다. 지금은 누구나 예측이 쉽지 않은 코로나 대 유행의 기간이기도 합니다. 그래서 부동산 분석과 지역 분석 그리고 경기 분석이 중요한 것 같습니다.


광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.

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