이번주에 Canada Mortgage and House Corporation 에서는 광역 밴쿠버 임대 주택 리포트를 발표하였습니다. 공급과 수요의 불균형으로 인하여 임대 주택 공실률이 20년 만에 최고치라고 합니다. 그리고 그 외 내용을 아래와 같이 소개해 드립니다. 아래에 내용은 "Rental vacancy rate in Metro Vancouver region highest since 1999 - 광역 밴쿠버 지역 임대 주택 1999년이후 가장 높은 공실률 기록” 기사를 번역한 내용이며 기사 제목위를 클릭하시면 영문 원본 기사를 읽을 실수 있습니다.
새로운 리포트 발표에 의하면 광역 밴쿠버 지역 임대 주택 공실률이 2019년 10월 1.1%에서2020년 10월 2.6%로 1999년이후 가장 높은 상승률을 기록하였다고 합니다.
캐나다 모기지 및 주택 기관 (CMHC)에서는 매년 발표하는 임대 주택 리포트를 아래의 내용과 같이 발표하였습니다. 새로운 건물과 중심 지역에 있는 임대 주택 공실률이 크게 증가하였으며, 고층 아파트에서 200 채 이상 공실이 발생하였습니다.
한편, 임대료가 비교적 저렴한 주변 도시 주택 임대 시장에서는 공실률이 줄어 들었습니다. 아보츠포드와 미션 같은 주변 도시의 임대 시장은 여유가 없는 주택 임대 시장 이였습니다.
이런 공실률 및 주택 임대시장의 지역별 차이는 다른 캐나다 도심지역인 토론토와 몬트리올에서도 비슷한 결과가 나왔다고 합니다. 이는 주택 임대 수요가 다운타운 중심지에서 그 주변 도시로 옮겨가고 있는 것을 보여주고 있는 것이라고 합니다.
방 갯수별 공실률과 평균 임대료는 아래와 같습니다.
스튜디오 아파트 2.9 % 평균 임대료 $1,258/월
1 Bed Room 아파트 2.5 % 평균 임대료 $1,415/월
2 Bed Room 아파트 2.7 % 평균 임대료 $1,792/월
3 Bed Room 아파트 3.6 % 평균 임대료 $2,026/월
공실률이 올라가는 이유
공실률이 올라감에도 불구하고 연소득 $25,000 이하의 가구의 임차인들은 주택 임대 시장에서 얻을 수 있는 임대 주택이 0.2%밖에 되지 않아 가계의 큰 부담으로 작용할 것이라고 보고 있습니다.
연 소득 $47,000 달라 이하의 가구의 임차인들은 임대 주택 중 23.9%를 감당할 수 있을 것으로 예상하고 있으며 12%만이 침실을 갖춘 임대 주택을 얻을 수 있다고 합니다. 이는 저소득 층이 얻을 수 있는 임대 주택이 매우 어려우며 한계가 있는 것을 보여주는 것이라고 합니다.
캐나다 전체 주택 임대 시장이 2020년에는 다소 완화되었지만, 저소득 층 가구의 임대 주택 상황은 매우 불균형하고 부정적인 압력이 아직도 남아 있음을 보여주고 있다고 합니다.
“감당할 수 있는 임대료는” 가계 소득의 30% 미만을 임대료로 지출하는 경우를 얘기한다고 합니다.
저소득층의 임대 주택 수요 불균형
광역 밴쿠버 지역에서는 전염병 대 유행으로 인하여 임대 주택 시장의 수요가 줄어드는데 영향을 미쳤다고 합니다. 수요가 감소한 이유로는 서비스 업에 종사하는 저소득 및 젊은 층의 근로자들이 불균형적으로 임대 시장의 수요를 감당했기 때문이라고 합니다. 그리고 이런 불균형 적인 영향은 아직도 진행 중이라고 합니다.
연령대 15세부터 24세미만의 고용은 여름 시즌에는 회복세를 유지하다가 가을이 되면 감소하기 시작한다고 합니다. 직업을 잃어버리거나 수입이 줄어드는 수요층들은 가을이 되면 함께 같이 살기 시작하거나 저렴한 임대 주택으로 옮겨 다니므로 도심 중심 지역의 임대 수요를 줄이고 임대료를 높이는 결과가 나온다고 합니다.
또한 전염병 대 유행으로 인하여 캐나다 국경이 폐쇄되어서 광역 밴쿠버 내 이민자들의 임대 주택 수요가 많이 줄어 들었습니다. 이는 임대 주택 수요가 이민자들로 인하여 발생하였으며 인구 증가의 주요 이유였다고 합니다.
캐나다 국경 폐쇄로 인한 수요 감소
캐나다 연방 정부에서는 향후 수년동안 더 많은 이민자들을 받을 것이라고 하였기 때문에 위와 같은 임대 주택 수요 감소 원인은 일시적일수 있다고 합니다.
고등학교를 졸업하는 학생들은 대학교나 그 이후의 교육 환경 따라 많이 이동을 하며, 그중 외국에서 캐나다로 들어와 공부하는 유학생들이 다른 곳으로 이주를 하거나 밴쿠버를 떠나는 경우도 많이 생겨나고 있는 것도 수요 감소의 큰 원인이 되고 있습니다.
UBC 대학 학생들의 거주 시설로 사용되고 있는 University Endowment Lands의 아파트 공실률이 2019년 0.4%에서 2020년 13%로 증가하였다고 합니다. 이 시설의 공급에 변화가 있었던 것이 아니라 순수 수요가 줄어들어 나타난 현상이라고 합니다.
이상 리포트에서 발표한 내용을 정리한 것입니다.
추가 내용 정리
비어 있는 임대주택의 평균 임대료는 광역 밴쿠버 평균 주택 시장 임대료 (임대중인 임대 주택)보다 21.4% 높았다고 합니다. 이 내용은 임대료의 격차는 광역 밴쿠버 주택 임대 시장의 시장 임대료가 매 해 수요 증가로 인하여 상승압력을 받아 올라왔는데, 오랜 기간동안 임대 주택에서 거주하고 있는 임차인들은 정부가 정한 임대료 인상률을 적용을 받아 비교적 덜 오른 임대료를 지불하고 있는 것을 보여주고 있다고 합니다.
임대 주택 시장의 임대료 상승이 정부에서 정한 인상률보다 크다.
2020년에 2,388채의 임대 주택 공급이 있었다고 합니다. 이 기록은 1990년 이 후 가장 높은 임대 주택 공급 증가율이라고 합니다. 증가는 지난 몇년간 신규 임대 아파트 공사를 시작하였으며 입주 물량이 임대 주택 시장에 공급이 이루어진 결과라고 합니다. 하지만 2020년 1분기부터 3분기까지 주택 임대 시장의 수요가 23%감소하면서, 현재 임대 주택 수요에 대한 불확실성으로 인하여 향후의 임대 주택 시장 수요에 대한 불안 요소가 존재한다고 합니다.
어느 정도 공급이 있었는데 수요가 공급을 따라가지 못했다.
평균 주택 임대료는 2% 정도 올랐다고 합니다. 하지만 2019년도에는 4.7%정도 내렸었다고 합니다. 일부 밴쿠버 다운타운 중심 지역 임대료는 내렸다고 합니다. English Bay -2.4%, Kitsilano & Point Gray -1.3%. 이와 같은 내용에도 불구하고 평균 임대료는 정부에서 허용하는 임대료 인상률보다 더 많이 올랐다고 합니다. 이는 장기 세입자들이 이직을 할 때 발생하는 시장 공급의 임대료가 올라갈 수 있음을 보여주는 것이라고 합니다.
도심일수록 임대료가 하락 - 주변 지역일수록 임대료 상승
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.