안녕하세요
오늘은 tenantsbc.ca 에 있는 글 중 ‘어떻게 부동산 투자를 시작하는지?’ (How to get started in Real Estate Investing?) 를 한글로 번역 및 해석을 해 전달해 드리려고 합니다. 글 제목을 클릭하시면 글 원본을 보실 수 있습니다. 첫번째는 어떻게 준비를 하셔야 하는지 그리고 두번째로는 임대 부동산을 구매 하시기전 수입과 지출을 계산하고 무엇을 따져 봐야 하는 지 알아보겠습니다. 이 글을 통하여 지금 하고 계신 그리고 앞으로 하실 부동산 투자에 도움이 되시기를 바랍니다.
90%이상의 백만장자들은 부동산 투자로 돈을 번다고 합니다. 그리고 부동산 투자로 얻을 수 있는 수익과 보람은 다른 투자에 비하여 더 좋을 수 있다고 합니다. 투자를 시작하기 전 아래 내용을 충분히 생각 해 보시기를 바랍니다.
장기적으로 관심을 갖고 꾸준히 (Commitment) 해야 합니다.
- 시장의 시기와 상황에 따라 투자 수익을 얻을 때까지 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
부동산에 투자하실 수 있는 자금이 있어야 합니다.
- 다운 페이먼트를 하려면 현금이 필요합니다. 그리고 모기지 (주택 담보 대출)를 받으려면 충분한 수입이 있어야 합니다. 집을 구매하실 때에는 집 값 말고도 변호사 비용 제산 취득세 (양도세) 등등 추가로 필요한 비용이 있어야 합니다.
내가 직접 부동산 관리를 할 줄 알아야 합니다.
- 하실 수 있다면 처음에는 직접 관리를 하시기를 추천해 드립니다. 처음부터 직접 해 보셔야 부동산에 대하여 임대 관리에 대하여 알 수 있습니다. 추 후 임대 관리자를 고용하여 임대 부동산을 관리하시더라도 전 경험이 도움이 될 것입니다.
내가 스스로 알아보고 배우며 필요한일을 찾아서 해야 합니다.
- 임대 부동산은 임대를 하면서 배우기에는 만만치 않을 것입니다. 물론 어떤 사람들은 직접 하면서 배우기도 하지만 실수를 하면 많은 비용이 들기도 합니다. 그렇기 때문에 구매 과정의 전체를 알고 있어야 하며 그리고 구매 후 계획도 가지고 있어야 합니다. 세입자가 있는 부동산을 구매하는지 또는 비어 있는 부동산을 구매 후 세입자를 찾아야 하는지 등등 고려해야 하는 내용입니다. 그리고 세입자를 찾을 때에 충분한 자격을 갖춘 세입자인지도 확인을 해야 합니다. 임대 부동산에서 애완 동물 및 흡연 규정 등 추가 규정들을 포함한 꼼꼼하고 자세한 내용을 포함한 임대 계약이 필요로 합니다. 그리고 임대차 법 (Residential Tenancy Act)에 대하여 알고 계약을 할 필요가 있습니다. 만약 스트라타 (콘도나 타운하우스)와 함께 있는 부동산을 구매 시에는 스트라타 룰과 법을 꼭 확인 해 보셔야 합니다. 렌트 제한이 있을 수 있으며 집 주인이 또 세입자가 지켜야 하는 내용을 포함하고 있을 수 있습니다.
두번째로는 부동산을 알아보실 때에 간단한 계산을 통하여 임대 시 수익성이 있는 부동산인지 확인해 보신다면 도움이 되실 것입니다. 먼저 관심이 있는 부동산의 현재 임대료를 분석하고 연간 임대료를 계산해 봅니다. 이 숫자를 부동산 구매 가격으로 나누어 보았을 때 8% 이상 나온다면 구매를 고려해 볼 필요가 있습니다. 이를 수익성 있는 임대 부동산을 계산하는 8% 규칙이라고 합니다. (8% Rule to Calculate Profitable Rental Properties)
(예) 2 베드 콘도를 임대 및 투자 목적으로 구매 고려하는 투자자가 있습니다. 그 동네의 1 베드 콘도의 임대료가 월 $4,000 이고 연간으로 보면 $4,8000 입니다. 만약 그 콘도 가격이 $600,000 이였을 경우 콘도가격을 연 렌트 비용으로 나누면 (집 값 / 연간 렌트비) 8% 가 나옵니다. 8% 또는 그 이상이 나오면 수익성이 있을 수 있는 임대 부동산입니다. 만약 8%이상 나오지 않는 다면 수익성이 없기 때문에 고민하지 마시고 다른 임대 부동산을 알아 보시길 바랍니다. 요즈 부동산 시장에서 8%의 수익을 낼 수 있는 임대 부동산을 찾기가 매우 힘이 듭니다. 꾸준한 관심으로 찾아 보셔야 합니다.
그럼 임대 부동산을 가지고 계실 때에 드는 비용에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
아래에 숫자들은 예를 들어 설명을 해 드립니다. 아래금액은 연간 금액임을 참고 해 주십시요.
지출 ($/Yearly)
모기지 납부 금 $30,000.00
(Real Estate Price $63,000 Down Payment $100,000, Mortgage Amount $500,000, Amortization $25 Years, Interests Rate 3.5%)
부동산 보험 $700
(대략적인 금액 입니다.)
제산세 (Property Tax) $1,770.00
(밴쿠버 시 기준 이정도 가격의 아파트의 제산세 금액입니다.)
유틸리티 (전기, 수도, 가스, 쓰레기 처리 등등) $0.00
(세입자가 직접 지불하지 않을 시 - 렌트 시 위 금액 중 전기는 세입자 지불, 수도 가스 쓰레기 등등의 비용은 스트라타 관리비에 포함되어 있는 경우가 많습니다. 하지만 항상 확인 하시고 계산 해 보시기를 바랍니다.)
부동산 수리 유지 관리 비용 (월 임대료의 5~10%) $400.00
(임대 주택은 수리해야 하는 부분이 있으면 집주인이 해야 하는 경우가 많습니다. 그리고 오래된 건물일수록 수리를 해야 하는 경우가 잦아집니다. 통상적인 요율을 적용 하였습니다.)
공실 손실 비용 (월 임대료의 10%) $400.00
공실 손실 비용은 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자가 들어 올때까지의 손실 비용 입니다.
스트라타 관리 비용 (타운 하우스 또는 콘도일 경우) $3216
관리비용은 건물의 나이에 비례하는 것 같습니다. 오래된 건물일수록 조금식 올라 갑니다.
지출 총 합 금액 $36,486.00
위 지출 비용중 제산세, 스트라타 비용은 부동산 정보지에 모두 나와 있습니다.
수입 $48,000.00
지출 $36,486.00
수익 $11,514.00
렌트로 받을 수 있는 금액과 지출해야 하는 금액을 비교하셔서 수익성을 재 확인해야 합니다. 그리고 임대 부동산 투자로 인하여 현금 흐름이 원활 하지 않을 것으로 예상된다면 투자를 하지 말아야 합니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.