BC 주에는 하우스 (단독 주택)에서 거주하는 인구보다 스트라타 (공동 주거 단지)에 거주하고 있는 인구 수가 더 많으며 그 인구수는 계속 증가하고 있다고 합니다. 스트라타 형식의 주택은 단독 주택 보다는 저렴합니다. 그리고 일부 공용 공간에 대한 소유권 및 책임을 나누어 소유하기 때문에 관리 부담을 줄일 수도 있습니다. 그리고 기타 편의 시설 수영장, 헬스 운동 기계들을 갖춘 룸, 파티 룸, 정원 등등을 포함하고 있습니다.
만약 스트라타 형식의 주택을 찾고 계신다면 스트라타에서 주로 사용하는 용어와 운영 방법 등을 알아 두시면 좋을 것입니다.
먼저 설명의 이해를 돕기 위해 스트라타에서 사용하는 주요 용어를 아래와 같이 정리해 드립니다.
Strata 공동 주거 단지 – 스트라타는 2가지 종류의 소유권을 포함하고 있습니다. 첫번째는 “Strata Unit (Condominium) – 공동 주건 단지 내 거주자(세대)가 소유하고 거주하는 전용 실내 공간입니다. 두번째는 Common Properties 로 단지 내 모든 세대 소유주들이 소유하고 있는 공용 주거 공간 및 기타 공용 공간입니다. 스트라타는 타운하우스, 콘도 (저층 또는 고층 포함) 그리고 듀플렉스/트리플렉스/연립주택 등등을 포함하고 있습니다.
Strata Corporation 공동 주거 단지 관리 회사 스트라타 세대주들은 공용 주거 공간 및 기타 공용 공간의 주인입니다. 주인들은 Strata Corporation 공동 주거 단지 관리 회사를 통하여 공동 공간을 소유 및 관리하게 됩니다.
Strata Council 공동 주거 단지 위원회 공동 단지 내 세대주들이 모여서 공동 공간을 유지 보수 관리를 집행하는 집행 기관입니다. 공동 주거 단지 위원회에서는 공동 주택 관리 회사에서 원활하게 운영될 수 있도록 결정을 내리고 조례 및 규칙을 집행합니다.
Maintenance Fee 공동 주거 단지 관리비/유지비 – 보험, 정원 관리, 청소, 제설, 수리 및 유지 보수 비용을 포함한 이하 일괄 관리비라고 합니다.
Special levies 특별 충당금 – 위 관리비에 포함되지 않는 비용이 크고 자주 하지 않는 공용 지출 (지붕 교체, 엘리베이터 업그레이드 등등 포함) 이 비용을 세대주로부터 거두기 위하여는 세대주들이 투표를 하고 모두 일정 세대 수 이상이 동의 및 승인을 해야 합니다.
Contingency fund 비상 관리 비용 – 스트라타에서는 두가지 방법의 비용들을 모아두고 지출을 하게 됩니다. 첫번째는 1년에 1번 이상 발생하는 공동 비용입니다. 이 비용은 관리비에 포함되어 있습니다. 두번째는 1년에 1번 미만 발생하거나 예상하지 못한 일에 지출할 수 있도록 준비하는 비용입니다. 비상 관리 비용 (contingency fund)이 여기에 포함됩니다.
Depreciation report 감가 상각 보고서 – 공동 재산 및 공동 자산을 스트라타에서 정한 방법대로 수리를 하고 유지하게 됩니다. 스트라타에서 소유하고 있는 공동 재산 및 공동 자산에 대한 평가 보고서입니다. 보고서는 스트라타가 소유하고 있는 것들, 소유하고 있는 조건 및 평가, 보수 및 수리가 필요시 그 내용들, 관리 회사에서 가지고 있는 비용 내용들, 앞으로 계획하고 있는 보수 및 수리 내용들 그리고 공동 단지 관리를 위한 향 후 현금 흐름 모델 등을 포함하고 있습니다.
그럼 위에 잠시 설명을 드렸지만 관리비가 포함하고 있는 내용들과 어떻게 사용되는지를 알아보도록 하겠습니다.
공동 주거 단지 관리비/유지비에는 건물 보험료, 공공 구역에서 사용하는 전기, 가스, 수도 및 하수도 비용, 세금, 조경, 쓰레기 처리 비용 그리고 스트라타 공동 주거 단지 관리 회사 운영 비용들이 포함되어 있습니다. 이와 같은 비용들은 상시 필요로 하는 비용들이며 보통 매달 지불하는 관리비에 포함되어 있습니다. 매달 지불하는 관리비에는 적은 일정부분의 비상 관리 비용 (Contingency fund)가 포함되어 있을 수 있습니다.
공동 주거 단지 내 큰 지출이 필요한 경우 (예: 새지붕으로 교체, 상하수도 공사, 엘리베이터 업그레이드 포함) 많게는 수십만불 이상의 비용이 필요로 할 수 있습니다. 비상 관리 비용으로 충당이 안되는 경우 일회성으로 모든 세대주로부터 비용을 충당하도록 합니다. 물론 공동 회의를 통해 진행 여부 및 평가 과정을 거친 뒤 결정됩니다. 이와 같은 과정에서 각 세대들은 한 표의 투표권을 행사할 수 있습니다. 예산안은 과반수 투표로 승인이 결정됩니다. 그리고 특별 충당금 (Special Levies)은 4분의 3 이상 투표를 해야 승인이 될 수 있습니다.
각 세대주의 비용 부담은 각 세대 주거 면적 (Strata Lot Size)에 따라 결정이 됩니다. 전체 주거면적을 100으로 가정하고 각 세대 주거 면적을 비율로 나누어 큰 집을 소유하고 있는 세대는 큰 비율대로 작은 집을 소유하고 있는 세대는 작은 비율에 따라 나누어 지불하게 됩니다. 하지만 경우에 따라 공평하지 않다고 생각될 경우 이의 제기를 공동 회의에 할 수 있고 논의될 수 있습니다.
공동 구역에서 일어나는 모든 일들은 관리 회사와 스트라타 카운슬을 통해 논의될 수 있으며 적극 적으로 참여하셔서 한 세대주의 권리를 꼭 찾으시기를 바라겠습니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.