• Realtor Ken Choi

Subject Free Offer – 조건 없는 구매 계약서

안녕하세요


밴쿠버 주택 시장은 점점 더 구매자 간의 경쟁이 치열 해 지고 있습니다. 가장 최근에는 단독 주택과 타운하우스 중심으로, 다운타운 중심 지역보다는 밴쿠버 외각 지역(랭리, 메이플릿지 등등 지역)에 구매 경쟁이 더욱 더 두드러지고 있습니다. 이런 경쟁 배경에는 제한적인 공급이라는 이유가 있습니다. 구매를 원하는 사람들은 많은데 비해 구매할 수 있는 주택은 한정적이기 때문입니다. 이로 인하여 밴쿠버 부동산 시장은 강력한 판매자 우위 시장 (Seller’s Market)상황을 경험하고 있습니다.

이런 경우 주택 구매 계약서를 작성하는 구매자들은 다른 구매자들과 경쟁을 하게 됩니다. 이런 구매 과정에서 자신이 작성하여 제출하는 구매 계약서가 더욱 더 판매자에게 판매 유도할 수 있도록 작성하는 계약서가 조건 없는 구매 계약서 (Subject Free Offer) 입니다. 판매자에게 매우 매력적으로 느낄 수 있도록 하는 계약서 이긴 하나 그 계약서의 잠재적 위험이 어떤 것들인지 또 그것을 이해하는 것은 매우 중요 할 것입니다.


조건 없는 구매 계약서는 무엇인가?

조건 없는 구매 계약서는 판매자가 계약서를 받고 수락을 하면 계약이 성사되는 무조건 입찰 제안서와 같은 것입니다. 판매자는 구매 계약서를 받으면 추가 조건을 협상할 기회가 있지만 구매자에게는 추가 협상을 할 수 있는 내용이 없게 됩니다. 따라서 조건 없는 구매 계약서를 작성하기 전에는 반드시 부동산에 대하여 철저한 사전 조사가 필요로 하며 여러가지 상황들을 충분히 고려 후 작성되어야 합니다.


반면 일반적인 구매 계약서에는 구매를 완료하기 위하여 동반해야 하는 조건들을 포함합니다. 그리고 그 조건들을 구매자와 판매자 간에 협상을 하게 됩니다. 매우 좋지 않은 상황에서는 구매 계약이 취소 또는 성사되지 않을 수도 있습니다. 일반적으로 조건에 포함되는 내용들은 주택 등록 내용 조사 (Title Search), 주택 검사 (Inspection), 주택 담보 대출 승인 여부(Financing) 등등을 포함하고 있습니다. 구매자는 조사하는 내용의 만족도에 따라서 구매 의향이 달라질 수도 있습니다. 이런 단계를 실사 “Due diligence” 라고 합니다. 기본적으로 부동산에 대하여 조사하고 검토를 하고 난 뒤 구매 여부를 최종 결정을 하게 됩니다. 하지만 조건 없는 구매 계약서를 작성하게 되면 이와 같은 실사 단계를 진행할 수 있는 기회를 잃어버리게 됩니다. 그렇기 때문에 구매자는 구매 계약서를 작성하기 전 모든 조사를 충분히 해야 합니다. 계약서가 판매자 측에 제출이 되고 판매자가 계약서에 서명을 하면 법적 효력을 갖게 되어 번복을 할 수 없게 되고 이는 막대한 손해로 이어질 수 없게 될 수도 있습니다.


조건 없는 계약서를 작성 준비하기.


조건 없는 계약서를 작성하기 전 내가 하는 구매 선택이 최선인지에 대한 실사를 해야 합니다. 구매하려고 하는 부동산에 대하여, 그리고 나의 구매 능력에 대하여 최대한 많은 정보를 수집하고 검토해야 합니다.


그리고 다음과 같이 확인 작업을 해 보시기를 바랍니다.

  1. 주택 담보 대출 (모기지) 사전 승인을 받습니다. 조건 없는 계약서를 제출 후 모기지가 승인이 나지 않을 경우를 대비하여 준비합니다. 모기지 승인은 부동산에 따라 그리고 구매자의 여력에 따라 승인이 결정됩니다.

  2. 부동산 전문가인‘리얼터’를 이용하십시오. 구매자를 대신하여 조건 없는 계약서를 준비해 드립니다. 그리고 사전 조사부터 구매 완료까지 함께 해 드립니다.

  3. 구매 준비 중인 부동산에 대하여 알아보십시오. 집을 수리한 적이 있었거나 수리를 필요로 하는 곳이 있는지? 주변을 돌아다녀보면서 다른 집들은 어떤 지 물어보는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 부동산 정보 공개 문서 (Property Disclosure Statement)를 확인하고 관련 문의를 해 보는 것도 좋습니다.

  4. 구매 계약서를 작성하기 전 집 검사 (Home Inspection)을 할 수 있는지 문의를 해 보십시오.

  5. 조건 없는 계약서를 충분히 이해하기 위해 법률 자문을 받으십시오.

  6. 주택 등록 내용 조사를 미리 하십시오.

  7. 주택 보험 가입 가능 여부를 미리 확인하십시오.

  8. 스트라타 (관리 회사) 미팅 기록 그리고 관련 기록들을 먼저 확인하십시오.

만약 위와 같이 실사를 미리 하였는데 마음에 불편하 부분이 있거나 자신이 없다면 조건 없는 계약서를 작성하지 마시고 일반 구매 계약서와 조건을 포함하시기를 바랍니다. 조건 없는 계약서로 구매를 시도한다면 분명 매력적으로 판매자에게 어필을 할 수 있지만 이부분이 잠재적인 위험한 부분을 없앨 수는 없습니다.


조건 없는 구매 계약서는 일반적 입니까?

최근 몇 년 동안 주로 판매자 우위사장을 형성하면서 밴쿠버 주택 시장에서 조건 없는 구매 계약서가 더욱 더 보편화 되었습니다. 공급이 수요를 충족 시키지 못하다 보니 판매자가 구매자보다 우위를 선점하고 있습니다.


광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.

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