안녕하세요.
광역 밴쿠버 지역에서 부동산 서비스를 제공하고 있는 리얼터 최광석입니다. 오늘은 광역 밴쿠버 부동산 협회 이하 REBGV에서 발표한 지난 4월 부동산 통계 내용을 살펴보면서 지금 광역 밴쿠버 지역 부동산 시장 상황을 분석하고 앞으로는 어떻게 될 것인지를 조심스럽게 예상해 보도록 하겠습니다. 광역 밴쿠버 지역에 포함된 도시들을 확인해 보시려면 “여기” 클릭하시면 확인하실 수 있습니다. 그리고 아래에 통계 리포트 사진과 리포트 제목 위를 클릭하시면 REBGV에서 발표한 영문 리포트를 확인하실 수 있습니다.
4월이 지나면서 확실히 날씨도 따듯해지고 하루의 낮 시간도 길어지고 있습니다. 이와 같이 날씨가 좋아 지면서 주택 시장도 좋아지고 있는 것을 경험하고 있습니다. 부동산 관련 문의도 늘어나고 있으며 여기 저기서 개발 관련 발표도 이어지고 있습니다. 아직까지 미국이나 한국은 부동산 시장이 어렵다고 하는데 밴쿠버는 이미 전달 대비 가격 상승 매매량 증가 매물수 증가로 작년과는 다르게 반등하는 분위기입니다. 하지만 아직 주택 담보 대출 (모기지) 금리가 높은 수준에 머무르고 있어 주택 구매 및 월 납부금 상환에도 큰 부담이 되고 있습니다.
부동산 시장에서 가장 큰 영향을 미치는 통계 지표들 중 4가지가 있다면 인구수, 가구수, 일자리수 그리고 실수요와 가수요를 드는 전문가들이 있습니다. 캐나다 연방 정부와 주정부에서는 캐나다 내에서 필요한 인력을 해외 이민자들도 충당하는 정책을 펴 오고 있습니다. 이와 같은 정책으로 캐나다의 인구수, 가구수가 큰 수로 증가하고 있는 추세이며 캐나다에서 필요한 일자리수를 채우고 있는 실정입니다. 그리고 새롭게 들어온 이민자들은 부동산 시장에서 실수요를 일으키고 있습니다. 하지만 각 도시에 있는 주택과 같은 사회 기반 시설은 인구 증가하는 속도를 따라가지 못하고 있는 실정입니다. 하지만 이와 같이 인구가 같이 늘어나면서 경제 기반은 안정적으로 유지해 나가는 것을 볼 수 있습니다. 주택 시장과 같은 경우 공급은 충분하지 못한 상황이지만 구매자의 활동과 수요는 꾸준히 있다고 평가되기 때문입니다. 만약 이와 같은 상황에서 물가 수치와 금리 요율이 같이 내려간다면 부동산 시장은 지금 보다 더 활발한 시장이 될 것이라고 조심스럽게 예상을 해 봅니다.
그럼 위 설명에 맞추어 지난 4월달 통계 내용을 설명해 드리도록 하겠습니다. 통계 리포트 내용과 같이 주택 구매자들이 시장으로 돌아오면서 매매도 늘어나고 있는 추세이며 주택 가격도 오르는 추세가 두드러졌습니다.
광역 밴쿠버 주택 가격 종합 지수
지난 4월 광역 밴쿠버 MLS 주택 가격은 $1,170,700으로 전달 대비 2.3% 상승하였으며 3개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 그리고 1년전 동기 대비 7.4% 하락하여 매월 하락폭이 줄어들고 있습니다. REBGV의 리포트 내용을 보면 올 봄 가격이 오르고 매매가 늘어나고 있는 것은 지난 해 계속 오르기만 하던 모기지 금리로 어려운 한 해이었다면 그 어려운 해를 보내고 난 뒤 주택 구매자들이 자신감을 가지고 부동산 시장으로 돌아오고 있는 것이라고 평가하였습니다. 이미 올 2023년에만 주택 가격이 약 5%정도 상승하였는데 대부분의 전문가들의 예상이 올 해 1% ~ 2% 상승할 것으로 예상하였는데 그 수를 크게 상위하는 수준으로 연말가지 아직 시간이 많이 남아있다는 것입니다. 올 해 그리고 다음 해까지 어떻게 될 지는 지켜봐야 하겠지만 공급이 충분하지 않은 상황에서 주택 가격 상승 추세는 이어질 것으로 예상할 수 있습니다.
광역 밴쿠버 주택 매매 건 수
지난 4월 광역 밴쿠버 지역 부동산 매매 건수는 2,741건을 기록하면서 전달 대비 8.1% 상승하였습니다. 하지만 1년전 동기 대비 14.8% 줄어든 것으로 나타나면서 매매가 충분히 늘어나고 있지 못하다는 평가입니다. 지난 10년간 평균 매매수 3,249건 보다도 15.6%정도 줄어든 매매 건수입니다. 매매가 충분히 늘어나지 못하는 이유로는 지역 부동산 시장 내에 충분한 공급이 이루어지지 않고 있는 점과 아직까지 높은 금리를 이유로 들 수 있습니다. 그리고 지금 당장 필요한 실 수요도 늘어나고 있는 추세이지만 새롭게 지어지고 있는 신규 분양 물건도 계속 늘어나고 있으면 매매도 같이 늘어나고 있는 추세입니다.
광역 밴쿠버 실 매물 수
지난 4월말 기준 주거용 부동산 매물 수는 8,790개로 전달 대비 2% 늘어난 수준이었습니다. 그리고 1년전 동기 대비 4.2% 줄어든 수 이였습니다. 매매는 8%정도 늘어났지만 매물수는 2%밖에 늘어나지 못해 부동산 시장 내 있는 실 매물수는 점점 더 줄어들고 있는 상황입니다. 부동산을 소유하고 계신 많은 분들 가운데는 지금 보다는 주택 가격이 더 오를 것이라는 기대를 하시는 분들이 계신거 같습니다. 그리고 지금 당장 소유하고 있는 판다고 하더라도 더 좋은 주택을 구매 해 갈수 있다는 기대치는 상대 적으로 낮은 것 같습니다. 그리고 그렇게 하는 비용도 더 들 것으로 예상하고 있어 주택을 팔려고 내놓는데 적극적이지 않거나 좀 더 생각을 필요로 하는 것 같습니다.
Sales to Active Listing Ratio (주택 판매 비율)
지난 4월 주택 판매 비율은 (매물 수 대비 매매 수) 32.7%로 지난 3월보다 2% 상승하였습니다. 매물은 2%늘어나는데 그친 반면 매매는 8% 늘어나면서 상승세를 이어갔습니다. 광역 밴쿠버 부동산 시장은 3개월 연속 판매자 시장 (SELLER’S MARKET) 입니다. 다른 방법으로 설명을 드리자면 지난 4월 한달동안 광역 밴쿠버 내 있는 모든 유형 매물들 중 10채 중 3채 이상 매매가 이루어졌으며, 그 중에서도 타운 하우스 매물은 10채 중 4채 이상 매매가 이루어졌습니다. 이 판매 비율이 올라가면 올라갈수록 주택 가격 상승으로 이어질 확률이 높아질 수 있습니다.
전문가의 의견에 따르면 판매 비율이 12% 미만일 경우 구매자 시장 (Buyer’s Market)이라고 하고, 이정 기간 12%미만을 유지하는 경우 주택 가격이 하락할 수 있다고 합니다. 반대로 판매 비율이 20%이상일 경우 판매자 시장 (Seller’s Market)이라고 하며 일정기간 20% 이상 유지가 되는 경우 주택 가격 상승으로 이어질 수 있다고 합니다. 그리고 판매 비율이 12%와 20% 사이일 경우 Balanced Market이라고 합니다.
평균 매매 소요 일 수
지난 4월 한달동안 매매가 이루어진 주택들은 평균 25일에서 33일 정도 소요가 된 것으로 나타났습니다. 전달 대비 소요 일수는 계속 줄어들고 있는 추세입니다. 판매자 시장일 수로 소요일수가 줄어드는 경향이 있습니다. 그리고 타운 하우스와 아파트가 하우스보다는 좀 더 매매가 빠르게 이루어지는 것을 볼 수 있습니다.
제가 몇 달 연속으로 인구 증가에 대하여 얘기를 하고 있습니다. 그만큼 캐나다 인구가 계속 증가할 것으로 예상이 되고 있으며 인구가 증가하는 만큼 부동산 시장에서는 수요가 늘어날 것으로 예상되기 때문입니다. 물론 공급도 꾸준히 늘어나기는 하겠지만 인구가 늘어나는 속도를 따라가지 못하기 때문에 주택이 부족하다는 뉴스는 꾸준히 나올 것으로 예상되고 있습니다.
몇 칠 전 한국 부동산 뉴스를 보다가 전반적인 부동산 가격은 내려가는 추세이지만 신규 주택 공급 가격이 오르고 있다는 기사를 읽은 적이 있습니다. 아마도 이와 같은 신규 주택 공급가격 오름 추세는 전 세계적으로 비슷한 추세 일거라는 생각이 들었습니다. 주택 가격의 많은 부분을 차지하고 있는 부분이 토지 가격인데 토지 가격도 꾸준히 같이 상승하고 있지만 주택 건축하는데 필요한 원자재 가격도 꾸준히 오르고 있는 추세이기 때문입니다. 그리고 최근에 지어지고 있는 주택은 예전에 지어진 주택보다 조금식 발전하면서 환경 친화적으로 지어지면서 그리고 새로운 주택 기술이 함께 지어지면서 주택 가격 상승에 한 몫을 하는 것 같습니다. 주택 가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상이 되고 있습니다. 주기가 좀 빠르는 주기가 있을 것이고 좀 느린 주기가 있을 것이라고 생각 합니다. 광역 밴쿠버 주택 시장은 지난 해까지 좀 느린 주기를 보내왔다고 생각합니다. 빠른 주기에는 투자를 하기에 적기 일 수 있으나 느린 주기에는 투자를 좀 더 신중이 할 필요가 있다고 생각합니다. 하지만 실 거주 목적의 주택을 보고 계신다면 계속 주택 가격이 상승할 것으로 예상이 되신다면 지금 이 시기도 나쁜 시기는 아닐 거라고 생각이 듭니다.
혹시 주택 매매를 준비하고 계시고 알아보고 계신다면 전문가 리얼터 모기지 브로커 등등들과 만나 얘기를 나누시면서 준비를 해 보시는 것을 추천해 드립니다. 그럼 분명 도움이 되실 것이라고 생각 합니다.
이상입니다.
광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.
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