• Realtor Ken Choi

자영업자가 모기지를 얻을 때

안녕하세요


자영업을 하시는 분들께서 주택 담보 대출 (모기지)을 준비하실 때 필요하신 정보를 준비해 보았습니다. 해당 정보는 광역 밴쿠버 부동산 협회 REBGV 사이트에 올라온 글 “How to get a mortgage when you’re self-employed – 개인 자영업자가 모기지를 얻을 때” 내용이며 해당 내용을 번역해 드리는 내용입니다. 저는 부동산 매매를 하는 리얼터로 모기지 전문가가 아니 부분을 먼저 밝혀 드립니다. 자세한 내용이나 전문적인 상담이 필요하신 경우에는 모기지 브로커 또는 은행 모기지 대출 상담사를 예약 후 만나 상담 해 보시기 바랍니다.

캐나다 통계청 자료에 따르면 비씨주 내에는 약 18.4% 가 자영업을 하는 SELF EMPLOYED 군에 속한다 고합니다. 만약 지금 이 글을 읽고 계신 독자께서 자영업을 하고 계시고 주택 구매를 생각 중이시라면 새로운 모기지 룰에 대하여 알아 두시면 도움이 되실 것이라고 생각 듭니다.


모기지 대출 승인 확률을 높이려면 대출 기관이 필요로 하는 기준과 질문들을 알고 대처해야 합니다.


대출 기관에서는 자영업자로부터 무엇을 필요로 하고 있을까요?

은행, 신용 조합과 대출 기관에서는 모기지 승인을 위해 자영업자를 아래와 같은 내용으로 확인합니다.

  • 운영중인 비즈니스가 개인 사업인지 파트너와 함께하는지 아니면 법인 회사 일 경우

  • 전체 수입의 25퍼센트 이상을 비지니스를 통해 얻고 있는지

  • 다른 고용주를 위해 짧은 계약 기반으로 일을 하는 경우

  • 커미션 베이스로 일을 하는 경우

파트타임으로 근무를 하는 경우 그리고 여러 고용주와 함께 일을 하는 경우 포함, 만약 고용주로부터 일정한 급여를 받는 경우 자영업자가 아닙니다. 이런 경우에는 셀러리 근로자가 됩니다.

대출 기관에서는 어떻게 자영업자들의 대출 심사를 할까요?

대출 기관에서는 자영업자 이든 셀러리 근로자 이든 대출 심사를 하는 방법은 똑같습니다. 초기 계약금 액수 (Down Payment Size) 그리고 모기지 상환 능력에 따라 심사를 하고 있습니다. 그 중에 셀러리 근로자들은 총 수입을 수령하고 있는 급여 수표와 고용주 편지 내용에 따라 심사를 하고 있습니다. 하지만 자영업자들은 순 수입 금액인 총 매출에서 지출을 차감한 수입을 심사를 하게 됩니다.


예를 들면 자영업자의 매출이 연 12만불일 경우 지출 4만불을 차감한 순 수입 금액 8만불이 돈 빌리는 사람의 수입으로 심사하게 됩니다. 하지만 또 다른 소득원이 있다는 증빙 서류를 제출한다면 추가 수입으로 증액된 수입으로 심사를 받을 수 있습니다.


어떤 서류들을 금융 기관에 제출해야 하나요?

수입을 증빙하는 서류, 좋은 신용 등급 그리고 다른 대출 및 월 고지서 정시 지불 및 상환을 지난 2년동안 잘하고 있다는 서류를 제출해야 합니다.

대표적인 서류들은 아래와 같습니다.

  • 월별 은행 계좌 내역서, Monthly Bank Statement

  • 법인 세금 내역서 Corporate tax return

  • 회사 재무제표 Balance Sheet and Profit and Loss Statement 포함

  • 비즈니스 신용카드 내역서 Business Credit Card Statement

  • 신용 조회 증명서 또는 금융 기관 편지 Credit Reference or Letter from financial Institution.


새롭게 바뀌는 내용들

캐나다 모기지 주택 공사 (CMHC) 에서는 개인 자영업자들의 소득 인정을 개인 소득 신고 시 제출하여 득하는 개인 소득 증명서 (Notice of Assessment – NOA) 중 T1 – General 내용의 사업 또는 전문 활동 명세서 (T2125)를 추가하였습니다. 이는 개인 사업과 동업 (Partnership)의 소득 인정을 편리하게 하기 위해 추가한 것입니다.


일부 금융 기관에서는 대출 시 비즈니스가 성장하고 있고 앞으로 성장 가능성이 있다는 증거를 요청할 수도 있습니다.


금융 기관에서는 대출 심사 시 지난 2년간의 수입을 연 평균으로 계산하게 됩니다.

예를 들어 2020년의 수입은 12만불이였고 2019년도의 수입은 10만이였으면 평균 계산으로 연 수입은 11만불이 되는 것입니다.


개인 자영업자가 모기지 대출을 신청할 경우 주택 금액의 10% 또는 그 이상을 초기 계약금 (Down Payment)로 준비해야 합니다.


그리고 아래와 같은 서류를 추가로 준비해야 합니다.

  • 담당 회계사로부터 편지

  • 렌트비 지불 증명서 (렌트비를 밀리지 않고 항상 제대 지불했는지 여부 확인)

  • 그 외 잔고 증명서 (증권 채권 포함 기타 자산 증명서 및 부채 내용 신용카드 사용 내역서 및 자동차 대출 기타 대출 월 납입금 및 지불 내용 등등)

모든 서류들을 복사를 한 뒤 제출용 서류 페케지를 만들어 금융기관이나 대출 기관에 이메일로 보내야 합니다.


모기지를 얻기 위해 여러 금융 기관에서 다양한 모기지 상품을 쇼핑할 수 있습니다. 그리고 모기지 브로커를 고용하여 모기지 상품을 알아볼 수 있습니다. 모기지를 알아보면서 준비를 할 때에 잘 준비가 되어 있는 책임 있는 차용인이라는 것을 보여줘야 합니다.


또한 개인 자영업자로서 모기지 대출을 준비하고 있다면 좋은 모기지 금리와 조건을 얻고 싶다면 대출 시 대출 상황을 잘 할 수 있다는 것을 보여줘야 하며 충분히 준비가 되어있어야 합니다.


광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.

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