• Realtor Ken Choi

신규 분양 콘도 구매시 Pre Sales

Updated: Jun 21, 2021

안녕하세요


신규 분양 아파트를 구매하기 전 무엇을 준비하고 따져봐야 할 지를 나누어 보려고 합니다. 한국에서는 새 아파트를 분양 받는 다라고도 하고 여기 캐나다에서는 PRE-SALES CONDO를 구매한다고 합니다. 건설이 완료되기 전 계약하고 건설이 완공되면 등기 후 소유권을 갖게 되는 것입니다.


콘도를 구매하시는 분들 중에는 직접 들어가서 사시는 분들도 계시고 투자용으로 구매 후 렌트를 생각하시고 구매하시는 분들이 계십니다. 최근에는 계약 후 구매 완료 전에 매매 (전매)를 하시는 분들도 그리고 계약 후 구매 완료 후 매매를 해 시세 차익을 구하시는 분들도 많이 늘어나는 추세입니다. 이와 같은 경우를 보아 신규 분양 PRE-SALES는 실수요 목적과 투자 목적으로 두가지 방법 모두 합리적인 결정이 될 수 있습니다. 하지만 모든 신규 분양 아파트 구매가 돈을 벌 수는 없으며 부채가 늘어날 수도 있음을 염두 해 두고 투자를 해야 합니다.

신규 분양 아파트를 보실 때 따져 봐야 할 내용을 크게 3가지를 아래에 설명해 드립니다.


가장 먼저 확인해야 하는 부분은 누가 개발사, 건설사 아니면BUILDER 인지를 확인하는 입니다. 누가 이 아파트를 설계하고 건설하는지가 매우 중요합니다. 건물이 완공이 되기 전에 계획 단계 (시청 허가 후) 구매 계약을 체결하기 때문에 믿을 수 있고 지난 기간 개발을 성실하게 진행해 온 회사에 투자를 해야 한다고 생각 합니다. 오래된 개발사 중 많은 실적과 좋은 평판을 갖고 있는 회사를 골라야 합니다. 흔한 일은 아니지만 건설 도중 회사가 망해 건설이 중단될 수도 있습니다.


두번재 이유로는 많은 신규 분양 아파트를 구매하시고 예정 입주일 보다 늦어지는 경우가 발생합니다. 이런 경우 개발사마다 지연 경우에 따라 지연에 대하여 처리하는 방법이 달라 집니다. 오래되고 평판이 좋은 개발사 일수록 이런 부분을 확실하게 공개 서안 (Disclosure Statement)에 명시하고 있으며 그대로 이행하려고 하고 있습니다.


신규 분양 아파트를 구매 시 건물 도면 (Floor Plan)만 보고 구매 결정을 해야 합니다. 물론 대형 개발사들은 모델 하우스를 준비하여 구매하시는 아파트에 대한 이해를 더하고 있지만 내가 들어갈 아파트를 보고 구매 계약을 하는 것은 아닙니다. 이와 같이 도면과 같이 콘도가 건설이 되기는 하지만 경우에 따라 도면이 변경되어 건설이 되는 경우도 있습니다. 이런 경우 허용이 되는 범위가 있으며 허용이 되지 않는 경우 구매자가 구매 여부를 재 결정을 해야 하는 경우도 있습니다.


개발사, 시공 건설사에 따라 건물이 잘 지어진 경우 추 후에 들어가는 보수 비용이 달라 질 것입니다. 일정 시간동안 이루어지는 보수는 물론 건설 보증 내용 (WARRANTY)를 통해 이루어 지지만 계속 지속되는 하자는 계속 수리를 하다가 WARRANTY 기간이 만료가 되면 세입자들이 부담을 해야 하는 경우도 있습니다.


위와 같이 여러 이유로 개발사 시공 건설사를 선택하는 것은 매우 중요한 결정이 될 수 있습니다.


건물이 지어질 위치 장소를 확인하는 입니다.

부동산을 구매하는데 있어 장소를 확인하는 것은 아마도 가장 기초적이면서도 중요한 일 일 것입니다. 부동산 관련 서적에서도 여러 번 읽었으며 개인적으로도 적어도 한번은 직접 가서 주변을 걸어보는 것도 위치 및 장소를 확인하는데 좋은 방법으로 추천해 드립니다. 지도를 보고 주변 사람들로부터 들은 얘기들을 직접 가서 확인하고 둘러보시면 위치와 장소를 이해하 시는데 도움이 되실 것입니다. 요즈음은 분양 사무소 또는 모델 하우스 위치가 건설하는 건물 위치와 다른 경우가 종종 있습니다. 이 또한 혼동하시면 안 될 거 같습니다.


위치를 확인하실 때 가장 가까운 기차역이나 버스 정류장 위치를 확인하시고, 주변에 유명한 장소 대학교, 병원, 시청, 공원, 쇼핑센터 등등 이 얼마나 가까운 곳에 위치하고 있는지 확인하는 것도 필요합니다. 또한 주변 개발 계획인 있는 곳들이 어디인지도 확인을 하시면 좋습니다. 예를 들어 대규모 주택 건설 계획인 있는 장소, 쇼핑 센터가 들어올 계획인 있다면 구매할 부동산에 영향을 줄 수도 있습니다.


관련 부동산 주변 시세를 확인하는 입니다.

아마도 부동산을 구매하시고 투자를 하는데 가격은 가장 중요한 요소 될 것입니다. 또한 가격은 내가 계획하는 내용을 숫자로 표현하는 한 방법이 될 것입니다. 신규 분양 아파트 판매가는 현재 주변 시세에 따라 결정된다는 얘기가 있습니다. 그리고 건설하는 기간 보통 2년에서 5년 후 입주를 할 수 있게 되는 데, 그 기간동안 주변 부동산 가격은 변해 있을 가능성은 매우 높습니다. 요즘 같은 추세대로라면 아마도 2년 뒤 부동산 가격은 더 많이 상승했을 거라고 예상하기 쉽습니다. 또한 내가 콘도 가격 전부를 지불하는 것이 아니라 콘도 가격 전체 중 약 20% (DEPOSITE 이라고하고 계약금)를 지불한 뒤 건물 완공 시점에 모두를 지불하기 때문에 콘도 가격의 일부분 투자로 추 후 수익을 거둘 수 있기도 합니다. 물론 경우에 따라 예상한 수익을 모두 얻지 못할 수도 있습니다.


그리고 콘도 유닛의 세부 내용도 가격에 영향을 미칠 수 있으며 사용하 시는데 영향을 미칠 수 있습니다. 그래서 아래와 같은 내용을 확인하시는 것은 매우 중요합니다. 콘도 천장 높이, 마감 재질, 5가지 APPLIANCE (냉장고, 세탁기, 드라이어, 오븐, 스토브) 브랜드와 사이즈, 렌트시 받을 수 있는 월 렌트비, 건물 내 갖추고 있는 시설 (실내 운동 시설, 사우나, 미팅 룸, 건물 내 야외 시설 바비큐 등등), 가장 큰 창문이 바라보고 있는 방향 등등이 있습니다.

구매 결정을 하신 뒤 절차 가운데 기억하시고 챙기시면 좋은 내용을 설명해 드립니다.


신규 분양 아파트 구매를 결정하시고 계약서를 작성하셨다면 7일 취소 기간 (7 days rescission period) 이 있는 것을 꼭 기억해 두시고 활용하 셔야 합니다. BC 주 법령 (Real Estate Development & Marketing Act)에 신규 분양 아파트 (하우스 포함) 계약 시 구매자는 어떤 이유로든지 계약을 취소할 수 있는 권리를 갖고 있습니다. 이는 구매 계약을 체결을 한 뒤 구매 계약에 대한 내용을 구매자측 변호사가 계약 내용을 확인하는 절차를 가질 수 있습니다. 계약서 있는 모든 내용을 재 확인할 수 있는 두번째 기회이자 마지막 기회가 한 번 더 있는 것입니다.


그리고 주변에 분양을 하고 있는 다른 경쟁 신규 분양 아파트와 다시 한번 비교할 수 있습니다. 그리고 내가 갖고 있는 조건이 충분하지 않다면 다시 개발사에게 요청 및 취소를 할 수 있습니다.


구매 외 비용을 꼭 확인하시고 준비해야 합니다.

신규 분양 아파트를 구매하시고 기다리는 시간이시라면 이제 날짜에 맞추어 준비해야 하는 비용들이 있습니다. 개발사에서는 2회차 3회차 계약금 지불 날짜들을 정리해서 알려 줄 것입니다. 그 외에도 Property Transfer Tax, GST, 관리비, 보험료 등등이 있을 것입니다. 그리고 주택 담보 대출 (Mortgage)를 받을 예정이시면 날짜에 맞추어 준비를 하셔야 합니다. 신규 분양 콘도를 구매하는 것은 일반 부동산을 구매하는 과정보다 긴 시간동안 이루어지기 때문에 시기를 놓치거나 시기에 임박에 서두르는 경우에 종종 있습니다.


전매 (Assignment Sales)는 아파트 건물 건설이 완공되기 전 콘도 유닛을 매매하는 것입니다. 전매는 실제로 콘도 존재하지 않고 건설 중에 있기 때문에 기존 구매 계약자로부터 새로운 계약자로 구매자를 변경하는 것 이기도 합니다.


개발사들은 전매를 허용하는 조건으로 비용을 받고 있습니다. 이 비용은 개발사마다 청구하는 비용에 차이가 있습니다. 많은 개발사들은 전매 매물을 MLS System에 등록해 판매하는 것을 제한하고 있습니다. 이와 같은 이유로 전매를 하는 방법은 부동산을 매매하는 것과는 다르며 상황과 경우에 따라 복잡하고 까다로울 수 있습니다.


하지만 상황에 따라 구매 계약을 한 콘도를 구매 완료 전 팔아야 하는 상황이 있을 수도 있습니다. 구매 계약을 체결하기 전 확인해 두시면 좋을 내용입니다.


신규 분양 콘도를 구매하실 계획 이시라면 경험이 있는 리얼터를 통해 구매하시는 것을 추천해 드립니다. 리얼터를 통하시지 않고 구매를 하신다고 개발사들이 리얼터들에게 지불하는 커미션 금액을 깎아 주지 않습니다. 그리고 리얼터들은 고객의 이익을 위해 더욱 더 꼼꼼히 따지고 경험에 따라 상황에 따라 적절한 대처를 고객을 대신하여 합니다. 또 날짜에 맞추어 필요한 부분을 고객들에게 알려 드리고 추천해 드립니다.


광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림.

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