• Realtor Ken Choi

새로운 모기지 심사 기준 발표

안녕하세요


오늘은 주택을 구매하실 때 받으시는 모기지 심사 과정 중 하나인 스트레스 테스트 관한 내용이 변경되는 부분이 있어 소개해 드리려고 합니다. 저는 부동산 중계를 할 수 있는 면허 소지자로써 모기지 전문가가 아님을 먼저 알려 드립니다. 하지만 부동산을 구입하는데 있어 대부분이 주택 모기지를 가지고 부동산 구매를 하고 있으며 모기지가 주택 시장에 매우 중요한 역할을 하고 있기 때문에 정보를 전달하는 목적으로 글을 작성하게 되었습니다. 만약 모기지 관련 추가 상담이 필요하시다면 모기지 전문가 또는 저에게 연락을 주시면 모기지 전문가를 소개해 드리도록 하겠습니다.

현재 캐나다 전체 부동산 시장은 매우 뜨거운 상태입니다. 부동산 가격이 계속 오르고 있는 상황이며 부동산 시장에 대하여 걱정스러운 관점으로 보는 전문가들도 생겨나는 추세 이기도 합니다. 캐나다 정부의 부동산 정책과 시장의 변화는 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 합니다. 캐나다 부동산 시장의 역사상 가장 오름세가 있었던 2016년도 시기에 정부에서는 외국인 추가 양도세를 발표하여 부동산 시장의 상승세를 한번 꺾기도 하였습니다. 오늘 소개해 드리는 이 글은 광역 밴쿠버 부동산 협회에서 발표한 글을 기반으로 작성되었습니다. 영문 원본 글을 읽어 보시려면 제목 “새로운 모기지 심사 기준 발표 – New minimum qualifying rate for uninsured mortgages proposed”을 클릭하시면 됩니다.


캐나다 금융 감독원 (The Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI)에서는 새로운 모기지 심사 기준을 발표하였습니다.


연방 정부 산하 기관 캐나다 금융 감독원은 현 모기지 심사 기준 이자율 (모기지 계약 이자 + 2% 또는 4.79%)에서 2021년 6월 1일부터 심사 기준 이자율을 모기지 계약 이자 + 2% 또는 5.25%로 0.46% 인상한다고 발표하였습니다.


금융 감독원에서는 지금 부동산 시장 상황에 대하여 과열된 부분이 있는 것으로 간주하고 앞으로 금리에 대하여 적절한지 여부를 검증할 계획이라고 하였습니다. 그리고 지금 현재 모기지 금리가 팬데믹 이전 수준으로 올라가는 것을 준비를 해야 한다고 했습니다.


스트레스 테스트는 모기지를 이용하는 소비자의 능력이 모기지 이자가 올라 갈 경우를 가정하여 인상된 이자율을 감당할 수 있는지 여부를 확인하는 것입니다. 그리고 다운페이먼트(주택 담보 대출 금액 외 현금으로 지불하는 금액) 금액이 적고 보험에 가입하지 않은 모기지 상품을 대상으로 하고 있습니다. 이는 변화하는 금융시장 상황에 대처할 수 있는 능력이 있는지를 확인하는 절차입니다.


이번 발표한 인상안은 모기지를 가지고 주택을 구매하는 소비자들에게 더욱 더 높은 기준을 제시하는 것과 같습니다. 특히 중산층과 생애 첫 주택 부동산을 구매자에게 힘들어 지게 하는 것입니다.


이번 인상안으로 인하여 금융 기관과 관련 업계에서는 주택 구매자들의 구매력이 약 4% ~ 5% 정도 낮추게 된다고 예상하였습니다. 이 예상은 구매자가 구입할 수 있는 주택의 금액이 낮아진다고 볼 수 있습니다.


이와 관련 부동산 시장에서 예상할 수 있는 것으로는 이번 스트레스 테스트 심사 기준 이자율이 2021년 6월 1일부터 시행될 예정이므로 주택 구매를 준비하고 있는 구매자들은 그 전에 구매를 완료하려고 서두를 것입니다. 이는 과열된 부동산 시장을 6월 1일까지는 계속 유지할 수 있게 됩니다.


두번째로는 구매자들이 얻을 수 있는 전체 모기지 금액이 줄어들 것으로 예상할 수 있습니다. 예를 들어 연 소득 10만불의 구매자가 기존 심사 기준(4.79%)으로 얻을 수 있는 최대 모기지 금액이 $550,000 이였다면 새로운 심사 기준 (5.25%)을 적용하면 $520,000로 5%정도 구매력이 낮아 지게 된다고 합니다. 이는 소득 대비 얻을 수 있는 대출 금액이 내려가는 것입니다.

하지만 부동산 가격에 미치는 영향을 그렇게 크지 않을 것으로 예상합니다. 이와 같이 정부 정책으로 부동산 시장에 미치는 영향은 분명 있겠지만 지난 사례들을 보면 거래량이 줄어드는 것을 보였지만 부동산 가격은 크게 변동하지 않았기 때문입니다. 이는 정부의 심사 기준 강화가 부동산 구매를 하려고 하는 구매자들의 구매력을 얼마나 영향을 미칠지는 정확히 알 수 없으며 안전 자산으로 부동산이 얼마나 중요한지를 확인할 수 있게 될 것으로 예상합니다.


이런 정부의 부동산 시장 관련 정책은 건강한 시장을 형성하는데 반드시 필요하다고 생각합니다. 만약 무분별하게 주택 담보 대출이 이루어지면 부동산 가격은 더욱 더 상승하게 될 것이며 부동산 버블이 더욱 더 크게 형성이 될 것입니다. 그리고 부동산 자산에 대한 위험성을 더욱 더 높아 지게 될 것이기 때문입니다.


하지만 부동산 구매를 준비하시는 분들에게는 이번 변화로 인하여 또 다른 기회가 찾아올 수도 있을 것으로 예상합니다.


광역 밴쿠버 부동산 서비스 리얼터 최광석 올림

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